Uma pessoa falece deixando uma casa.

Os filhos estão de acordo em vender o imóvel.

Aparece um comprador interessado e, aparentemente, a solução parece simples:

todos os herdeiros assinam um contrato e vendem a casa.

Mas quando a família procura o cartório, surge o problema.

O imóvel continua registrado em nome da pessoa falecida.

Então vem uma pergunta muito comum:

“Tem como vender a casa sem fazer inventário?”

A resposta exige uma distinção importante.

Em regra, os herdeiros não podem simplesmente fazer uma compra e venda comum da casa como se o imóvel já estivesse registrado em seus nomes.

Entretanto, isso não significa que seja sempre necessário esperar o inventário terminar para somente depois encontrar um comprador.

Hoje existem diferentes caminhos jurídicos que podem permitir uma negociação antes da conclusão da partilha.

Dependendo do caso, pode ser possível:

vender o imóvel durante o inventário judicial;

alienar o imóvel no curso do inventário extrajudicial, observados requisitos específicos;

ou realizar uma cessão de direitos hereditários.

Mas essas situações são juridicamente diferentes de simplesmente “vender uma casa sem inventário”.

Entender essa diferença é fundamental para evitar contratos que não consigam posteriormente ser registrados ou que gerem conflitos entre comprador e herdeiros.

Por que os herdeiros não podem simplesmente vender a casa?

Quando alguém falece, a herança é transmitida aos sucessores.

Entretanto, enquanto não ocorre a partilha, o patrimônio hereditário permanece submetido a um regime de indivisão.

Isso significa que, antes da partilha, os herdeiros possuem direitos sobre a herança, mas nem sempre possuem individualmente aquele imóvel específico na forma que imaginam.

Considere um exemplo.

Carlos faleceu deixando:

uma casa;

um apartamento;

R$ 200 mil em investimentos;

e três filhos.

Antes da partilha, nenhum filho pode simplesmente afirmar:

“A casa já é minha em um terço e posso vender esse pedaço como quiser.”

Primeiro é necessário identificar toda a composição patrimonial, eventual meação, dívidas, direitos dos sucessores e a forma da futura partilha.

Além disso, a propriedade imobiliária possui uma característica essencial:

a transferência entre vivos depende do registro do título adequado no Registro de Imóveis.

Por isso, não basta que todos os filhos concordem verbalmente ou assinem qualquer documento particular.

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E se todos os herdeiros concordarem com a venda?

A concordância de todos facilita bastante a situação, mas não transforma automaticamente os herdeiros em vendedores registrais do imóvel.

Ainda é necessário utilizar um instrumento jurídico adequado.

Se todos os interessados são capazes, estão de acordo e pretendem realizar a sucessão extrajudicialmente, hoje existem mecanismos que permitem estruturar a venda durante o procedimento de inventário.

Essa possibilidade se tornou particularmente importante depois das alterações promovidas pelo Conselho Nacional de Justiça em 2024.

Portanto, existe uma diferença importante entre:

vender sem fazer absolutamente nenhuma regularização sucessória

e

vender antes de concluir o inventário, utilizando um procedimento juridicamente previsto.

A segunda situação pode ser possível.

Existe diferença entre vender a casa e vender os direitos hereditários?

Sim — e essa diferença é fundamental.

Venda do imóvel significa alienar o próprio bem.

Cessão de direitos hereditários significa transferir a outra pessoa os direitos que determinado herdeiro possui na sucessão.

Antes da partilha, o Código Civil permite que o herdeiro ceda seu quinhão hereditário por escritura pública.

Essa operação pode ocorrer para outro herdeiro ou, observados os requisitos legais, para uma pessoa estranha à sucessão.

Portanto, se alguém afirma:

“Comprei a parte do irmão na casa dos pais.”

é necessário verificar o que realmente foi celebrado.

Talvez não tenha ocorrido propriamente uma compra e venda imobiliária.

Pode ter ocorrido uma cessão de direitos hereditários.

E as consequências jurídicas são diferentes.

E se o falecido só deixou um único herdeiro?

Nesse caso, tecnicamente não haverá uma divisão entre vários sucessores.

Pode ocorrer uma adjudicação do patrimônio ao único herdeiro.

Mas ainda será necessário formalizar a sucessão para que o imóvel deixe de constar no registro em nome da pessoa falecida.

Ser filho único não transforma automaticamente a matrícula imobiliária.